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法拍的法律程序

华人最爱房屋,多准时还贷,故房屋被法拍的情况很少。但是,也有人因为生病、失业等原因拖欠房贷,最後房子被法拍。最近,就有人因为做生意失败,房子被法拍。这篇文章是告诉读者,假如你的房子拖欠贷款,房屋可能被法拍,你该怎麽办。

纽约州是全美法拍屋需时最长的州,平均需要三年。假如你是纽约屋主,可能面临房屋被法拍,要从中找出法拍过程中会发生什麽事,了解你在此过程中拥有什麽权利。

当你买房签署贷款时,你一定签署了期票。期票(promissory note)就是一个欠条,允诺要偿还贷款,并且按照规定的日期偿还。房贷是抵押贷款,买的房子做了担保。

假如你没有偿还贷款,大多数贷款都有15天的宽限期,过了这个日期,贷款银行将收取滞纳金。滞纳金一般是逾期未付本金和利息的2%。你签署的期票上有滞纳金的数量和宽限期。你也可以在每月支付贷款单上找到。

假如连续几次没有支付贷款,贷款公司会给你寄信或打电话,提醒你赶快支付。不要忽略这些来信和来电,这是一个与贷款公司谈条件的好时机,也许能够达成一个协议,如贷款调整、承诺协定或新的支付计画;如果谈成,你就可以避开拍卖。

2014年1月10日生效的联邦消费者金融保护局规定,即贷款银行必须等到屋主拖欠付款120天後,才能向法院申请启动法拍。这就给屋主足够的时间去寻找减低损失的办法,贷款银行可能仍然给你寄去通知,告诉你已经晚付,以及你要在这法拍前的日子内寻找减少损失的办法。

各州的房屋法拍程序大同小异,本文主要以纽约州为例解释。住在其他州的读者可以上本州的相关网站查询。纽约州的贷款协议经常包含这样的条款,要求贷款公司要寄出通知,一般称为违约信(breach letter)或者要求信(demand letter),通知你的贷款已经违约,贷款银行可以加速偿贷和进行止赎。房屋贷款的加速条款允许,假如借款人违约,贷款公司可以要求支付全部的贷款。

这个通知必须注明:违约、制止违约的行动、日期(通知发给借款人後不超过30天)。假如屋主住在这栋房产里,纽约州法律要求开始法拍程序,贷款银行寄送通知给屋主,要提出如下资讯:制止违约的资讯、屋主附近政府批准的房屋谘询机构名单。假如寄去通知後90天内违约没有解决,贷款银行将开始法拍程序。当然,假如屋主没有住在这栋房屋里,法拍程序可以早点开始。

在纽约州,法拍要在法庭中进行。这就意味着贷款银行(原告)要向州法院提交一个诉状(complaint),启动法拍。这个诉状也会交给借款人(被告)一份,并附有一张传票(summons),假如诉状和传票由人送达,一般要求借款人在20天以内回应。但是,假如诉状是通过邮局或者其他方式送达,同时送到的还有「帮助屋主通知」,告诉屋主在法拍中的权利,一般的回应期是30天。

当然,假如能够在协商会上讨论出一个还款方案,就可以避开法拍。但是,假如你不能在协商会上讨论出一个方案,或者你不在规定时间内对法院的行动做出反应,贷款公司就能从法院请求违约判决,这就意味着你输了官司。

贷款银行的目的是能够收到每月的还款。有的屋主也许能在房子卖掉前偿还所欠的贷款及所有的欠费,就能够避免房子被法拍。在法拍中,房产将出售给出价最高的人或者还给贷款银行,也就是房产就变成了贷款银行的资产。有的州有房子赎回期(redemption period),即在屋主在法拍中支付本金、利息及其他费用,就可以把房子赎回,但是纽约州没有赎回期。房子拍卖後,新屋主或者支付一些钱让你搬走,或者将你赶走。(作者为注册会计师和理财顾问)

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